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《王志纲年度报告2021》第三讲 卖生活:房产企业怎么才能活下去?

《王志纲年度报告2021》第三讲 卖生活:房产企业怎么才能活下去?插图

你好,我是王志纲,这一期我们来聊聊全社会都很关注的房地产问题。

2021年,房地产行业遭遇了重大的挫折,许多巨鳄房企纷纷暴雷,不少地方房价下跌,二手房交易市场低迷。“房住不炒”这个政策喊了五六年,到今天终于靴子落地,板子打疼了不少人。

不过,我发现,还有一些人依然抱有幻想,认为这股调控是暂时的,忍忍就过去了,因为过去十多年一直是这样来的。

我想说的是,不要再心怀侥幸,真的是尘埃落定了。这一讲我们就来看看。

 

1.你以为调控是暂时的?

要说今年房地产的最大新闻,应该是恒大暴雷了。先是因债务风险,被央行约谈,接着理财产品到期,却兑付不了。不少恒大楼盘还被迫停工,恒大掌门人许家印不得不立军令状,要保交付,甚至传出他卖自己国内外的奢华资产来支持公司运转等等。

虽然恒大的倒下已成注定,但仍然有很多“乐观派”认为房地产这波调控会有新转向,不会一直这么紧。因为房地产在中国地位非常特殊,过去20多年,经历过很多轮调控,但往往是越调越涨,泡沫越挤越大。所以,根据过往经验,无论多严格的调控,过一段时间就会过去。因此,有些人理所当然认为这次也不例外,只要再忍一忍,春天就会到来。

不过在我看来,今天房地产的一个大变局可不是那么简单,它的掉头向下其实有着深刻的历史必然性。在这个历史节点,传统老路已经行不通了。

 

2.为什么老方法活不下去了?

首先,我们先从房地产的市场空间来看,其实,随着城市化放缓,房子已经过剩了。

二十多年来,房地产本质上是城市化推动起来的。从2000年到2019年,我国的城市化率从36%增加到了60%,有将近4亿人进城,创造了前所未有的居住需求。从大城市到小城镇,大量的房子被盖起来。不少房地产企业,利用高杠杆、快周转,在很多地方复制产品线,再通过集团化管控,迅速成为巨头。恒大就是这么成长起来的。

不过,从2018 年开始,我国的城镇化率增速已经不到1%,未来要快起来也很难。同时,房子总量已经绝对过剩了。根据国家统计,2019年,我国城镇居民的住房拥有率达96%,人均住房面积达到40平米左右,已经是发达国家水平。

你可能会疑惑,很多人还没买房子,怎么就过剩了呢?就是因为有的人是好几套房,甚至几十套,上百套房的人大有人在,而没房的人在统计中“被平均”了。其实,这些没房的人,如果不只盯着大城市,很有可能也买得起房,中国不是有三线四线,还有五线城市吗?

从总量统计看,其实房子是过剩的。在我看来,这意味着整个市场空间已经逐渐饱和,不可能支撑房企高增长了。因为没有了这个大池子,再靠高杠杆、规模化也玩不转了。

这里可以对比一下发达国家的情况。当城市化高速增长,地产商会成为经济龙头,美国和日本都出现过这种现象。但是市场逐渐饱和,增速放缓后,特别是房地产泡沫破灭后,房地产就会回归到基础设施的本质上来。现在的美国和日本,还能数出多少有名的房地产商呢?

第二,消费者也在变。房地产的狂飙,最真实的支撑,其实就是在一个通货膨胀的时代里,老百姓发现投资什么都不靠谱,只有房子不仅看得见摸得着,还能一直升值。所以在很多人看来,房子是最后的“硬通货”。这种强大的群体心理作用,支撑起了地产老板的末路狂奔。今天的老百姓终于明白了,房子不再是永远涨价的“硬通货”了,所以虚妄的支撑就不存在了。这样房企高杠杆、高周转最重要的基础不存在了,爆雷、跑路、缩水、出局都是大概率事件。

第三,调控政策是来真的,不是暂时的。之前一些人认为恒大爆雷是政策调控的结果。在我看来,房地产不是单纯的政策问题,它背后暗藏的是一个时代的转向。当下这个时代的大道理,就是高质量发展和共同富裕,就是从原先的效率优先到公平优先。而在这个之下,一切小道理都要服从这个大道理。

曾经房地产行业一直在脱实向虚,炒房风气盛行,不但违背了公平原则,还拉大了贫富差距。在这种背景下,2016年底,中央明确提出了“房住不炒”的定位。但是,当时房地产还在惯性发展,对重大政策转向没有重视起来。回过头来看,这已经是时代最后的疯狂。

最近很多人都在说要避免“硬着陆”,说房地产是“最硬的泡沫”,一定要慎之又慎。在我看来,现在就讨论是“硬着陆”还是“软着陆”,这确实意义不大,是非得着陆不可。关键是如果不着陆,它将会影响整个中国的未来发展,这个后果非常严重。

因为积累的泡沫已经很厉害了,所以现在不是“硬着陆”还是“软着陆”的问题,是我们怎么通过各方面的力量,使这个着陆,不至于影响整个中国经济根本的发展。代价是必须付出的。

其实早在十年前,中央已经开始在做这个测算了,也就是三方面各出三分之一,是扛得住这个代价的。

一个是金融系统出现30%的坏账,一个是房地产老板出血30%,第三个是炒房者和房地产拥有者损失30%。3个30%拿下来,就会把整个房地产的泡沫去掉,从此可以良性继续前进。也就是这一关“非过不可”,不过,未来更要出大问题。

“非过不可”是大道理,所以很多人不要心存侥幸。至于在过的过程当中,可能出现一些苦乐不均或者是轻重不一的这种情况,我相信中央的调控能力。

在共同富裕的大背景下,房地产的未来已经很明确,简单来说就是“一回归,一托盘”。“一回归”就是房地产行业的属性要从金融回归到民生上来,让“居者有其屋”。

未来我国可能会选择走“新加坡模式”,整个房地产市场呈现“631格局”。也就是说,60%的住房是政府保障性住房,20%~30%是国有企业内部的福利房,10%,最多20%,是具有投资、金融属性的高端住宅。

“一托盘”,就是让国有房地产企业来兜底。它们有良好的信用资质,融资成本不高。在这一轮调整中,保持了不错的财务状况,未来会逐渐掌握主动权。有这“一托盘”兜底,国家就更坚定了调控的信心。

即使明年的政策可能有一定程度的放缓,也绝对不是回到从前,而是为了在“稳字当头、稳中求进”的大基调下,防止出现系统性风险的蔓延。许家印和恒大,就是一个时代的谢幕人。对于许多民营房企来说,必须到转型的时候了。这个赛场再容不下这么多选手。

 

3.民营房企该怎么办?

讲到这,很多人会忧心忡忡,这么多企业,这么多员工,长达几十年,一直拥挤在这个赛道上从事自己的发展,一夜之间容纳不了这么多企业和个人。那何去何从,怎么办呢?这里只能给大家提供三个选项。

第一个选项,就是当你觉得自己并不具备持续竞争的核心能力的时候,主动退出这个市场,转战其他行业。

第二个选项,当你在这个行业深耕了许多年,积累了许多心得和其他的能力,比如说服务能力。其实在这个行业还有许多空间可以发挥的。

因为进入存量市场后,很多人需要养老、养生、教育、社区服务等等方面提供完善的服务。而特别优秀的地产公司,在这点上是具备优势的,这也是一个巨大的空间。

今天很多我所熟悉的客户已经在这方面大展拳脚。当他们手里拥有了几十万方、几百万方、几千万方的业主资源的时候,连香港的资本市场都会对他们给予很高的认同。

第三个选项,对于有志于在地产行业再继续深耕的企业来说,更应该引起高度重视。就是从昨天“卖产品”转换为明天的“卖生活”。中国社会发展到今天,已经进入了一个粗放地卖产品,进入了一种高质量地卖生活的转换。地产在这点有巨大的空间和先天的优势。

这里给大家举一个简单的例子,今年10月份我专门到秦皇岛去体验了非常火爆的阿那亚项目。

这个项目十多年前是一块烂地,在防风林边上,一直火不起来。地产商如果按照常规盖房子的思维,根本就没有市场。后来“一不小心”,阿那亚反过来,通过做养老,举办各种文艺活动,拉动亲子教育。最后的结果,把北京市很多年轻父母的家庭吸引而来。最终做成了一个“超级的夏令营”。

大家想一想,当年轻的父母带着自己的孩子到了秦皇岛边,到了北戴河,能够一住住上十天半月,那买房不就是顺理成章的结果吗?现在阿那亚的房子根本不愁卖,老板一发不可收拾。跑到北京的郊区建了个项目叫山地阿那亚,到了三亚又搞了个阿那亚。

最后,他通过卖生活实现了房地产开发的逆袭。这可不是一个阿那亚的成功,这是一个时代的觉醒。这非常适合我们地产商们好好研究,好好思考。

好,我是王志纲,我们下一讲再见。

 

王志纲听完这一讲,也请你想一想,你是否也曾以为房子是“硬通货”呢?

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