您的位置 首页 投资那些事

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区

这两天,福田新洲的富通上舍65套房源,单价10.5万-11.4万/㎡带装修,只有8批认筹登记,刷新了深圳的“打新”记录。

上一次认筹记录刷新的是龙华观澜的山水华庭,108套住宅,只有24批意向登记客户。

作为断货王福田CBD南的项目也不香了,除了项目本身定位和设计的问题,说明当下的打新市场,豪宅进入了分化期,好的很好,差的则非常挣扎

从“金九银十”两个月来看,深圳已经高密度推出超34个新盘,并且进入11月后,在短短的12天就出了8个住宅项目。

照这样的推盘势头,11月份计划入市的项目,大概都能如期而至。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图

目前南山推盘的数量已经兑现两个,这阵子又兑现了福田的富通上舍、罗湖东海富汇豪庭光明龙光玖瑞府、龙岗颐安雍悦华府、以及龙岗远洋新干线。

在淡市的情况下,动作都很迅速,说明项目方已经很难沉得住气了。

所以11月份,其他还在列的项目,估计也很快会出炉。

宝安11月的计划是6个新盘,今天就来看看玖玖颂阁这个藏在新安老城的项目。

1

旧改“管饱”

今年宝安具备入市条件的新盘住宅不少,@股票MIT楼市梳理了一番,有将近33个(包含已开盘、计划开盘)。

其中,已经开盘的项目,累计已经达到16个,新安和宝中的,就只剩玖玖颂阁了,而且还很低调,暂没风声。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图1

如果不是今年下半年,每月计划入市榜单有名,大家都差点把这个项目遗忘在江湖。

玖玖颂阁的开发主体是深圳市俊弘星实业,这家公司实际上是中熙地产旗下的全资子公司。

中熙已经有25年的开发经验,开发过的项目有沙井的香莎公馆、西乡的香槟山花园、南山的香山美林苑。

@股票MIT楼市实探项目当天,最大的感受是,周边的旧改红利管够。

玖玖颂阁位于宝安区新安街道新安四路265号,斜对面是宝立方。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图2

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图3

地段属于宝安新安的传统老城区片区,土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主,几乎没有新增用地的可能。

所以,新安片区内旧改立项非常多。

现在已经有15个明确的旧改项目,包括新安安华工业区旧改、中粮69区工业园旧改、凸版印刷工业区旧改、中粮大悦城25区旧改、宝城34-2片区旧改、宝城43区碧海花园旧改等。

而玖玖颂阁所在的旧改位置属于宝城34-2片区更新单元,更新单元内分为东、西两个片区。

东片区2017年由招商地产操刀更新,西片区则由中熙地产2018年操刀更新。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图4

更新单元内,招商操刀的范围,现在已经建成现楼的招商臻府

招商臻去年8月份开盘,住宅户型建面约118-155㎡,均价约8.84万/㎡,单价区间在8-9.5万/㎡,总价区间在948-1478万/套,共57套商铺,608套住宅,当天去化近50%左右。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图5

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图6

更新范围内,目前黄金台住宅综合楼1栋已经启动更新意愿征集,楼体外多处挂着“旧城改造齐参与”的标签。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图7

(黄金台小区)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图8

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图9

目前由中熙操刀的玖玖颂阁,也建成了5栋31层的住宅。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图10

(新安四路一侧)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图11

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图12

所以未来,黄金台综合楼以及黄金台商业街更新,片区内的价值会面临升级。

2

交通管“堵”

因为项目处于老城区,所以@股票MIT楼市最多的感受是,交通有一定的拥堵风险。

不管是项目所处的文汇B街、黄金台商业街,还是建安一路,道路面宽不够理想。

考察当天,尽管是非上下班高峰,黄金台行业街以及文汇B街都出现一些小拥堵。

并且黄金台步行街往雅然居方向,雅然居的地下停车库入口,黄金台商业大厦地下停车库。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图13

(黄金台商业街)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图14

(黄金台商业街)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图15

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图16

(文汇B街)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图17

(建安一路)

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图18

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图19

(非早晚高峰新安四路路况)

并且在项目的四周路口的交汇处,每相隔约五六百米便有一处红绿灯,日常早晚高峰期,拥堵情况不容乐观。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图20

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图21

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图22

(新安四路与前进一路交汇处)

所以如果依赖自驾或公交出租等出行,会有拥堵的风险。

而且如果是自驾,虽然通过新安路以及新湖路主干道,大约9公里可以去到前海的卓越前海壹号。

但因为新安属于老城区,所以早晚高峰,广深公路、北环大道、兴业路、新安六路、新安五路以及前进一路等主干道,时常也会有堵车情况。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图23

但未来区域内交通或得到改善。

项目距离最近的地铁站是5号线的灵芝地铁站,百度地图测距约2公里。不过目前项目约直线500米处,是在建地铁12号线上川站,预计2022年开通。

通过上川站可以与5号线灵芝站、15号线(在建中)流塘站一站换乘,从而到达南山、福田的中心地带。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图24

3

商圈相对集中

正因为项目所处的位置在老城区,所以配套会相对成熟。

就商业配套来说,玖玖颂阁周边的商业足够,除了自带的8000平商业,在东北方向,还集中了宝立方中心、沃尔玛超市、天虹等中小型商业。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图25

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图26

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图27

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图28

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图29

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图30

(上川地铁站的其中一个出口,开在沃尔玛门口)

附近临街的店铺也比较多元,很容易可以满足日常购物的需求。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图31

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图32

而且,项目驱车前往壹方城购物中心(约4.7公里)以及海雅缤纷城(约2.7公里)也不算太远。

所以,商业配套的成熟度非常高。

4

价格情况

目前玖玖颂阁价格还有待开发商公布,但具体情况可以参考周边的一二手房价格情况。

在同地段位置的招商臻府去年入市均价为8.8万/平,周边的二手房今年1月份,流塘阳光挂牌均价约9.28万/㎡,中粮锦云挂牌均价约9.6万/㎡。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图33

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图34

不过从二手房参考价来看,如流塘阳光参考均价为7.52万/平,华盛盛荟名庭参考均价为7.37万/平,中粮锦云参考均价为7.15万/平,而整个新安片区二手房参考均价约为8.7万/平

所以,如果按照现在的价格体系作参考,项目的价格区间也可能在8万/平左右。相对周边二手来说,价格差距不会特别大。

5

总结

宝安迟迟不入市的新盘不少,最出名的云玺锦庭、新锦安海纳公馆、都市茗荟,被戏称为“宝中捂盘三兄弟”。

除此之外,还有@股票MIT楼市前阵子实访的项目榕江壹号院,拖拖拉拉超过10年还没入市。

而玖玖颂阁2020年3月施工,2023年12月施工完毕,速度非常快。

“光速”盖楼、“吃饱”旧改红利,玖玖颂阁补仓宝安老城区插图35

如果按照这样的施工节奏,加上最近这几个月是新盘入市高峰,玖玖颂阁确实有可能在今年剩下的一个半月入市。

所以,希望玖玖颂阁能够准时出炉。

而且如果玖玖颂阁能够如期入市,也算是给新安老片区,补充点新房供应。

项目优点方面:

1、新安老城配套相对完善,项目楼下,约三四百米处即是天虹、沃尔玛、宝立方、文汇中学以及规划地铁口等成熟配套,生活便利程度高;

2、片区内旧改价值点较多,能够享受城市项目更新红利;

3、和周边二手房价格有一定差距;

4、距离宝中、前海比较近,约八九公里便可到达深圳前海的核心位置。

项目缺点方面:

1、项目周边非常多老旧小区,待更新的农民房和工业区需要时间,整体景观面貌不佳;

2、周边住宅密集,在一定程度上分流居住群体;

3、老城区交通改善有限,道路规划基本定型,日常出行有一定的堵车风险;

4、靠近建安四路主干道一侧,车流密集,底层住户可能会有汽车噪音干扰。

所以,如果对居住要求非常高的话,那么对周边的环境因素需要谨慎考虑。

最后,补充一下近期的市场情绪。

最近,关注买房市场的人出现很明显的羊群效应。

最明显的,近期不少媒体报道,大佬们抄底我们的房企股债,地产股票集体拉升,然后又迅速回落,于是不断的有人问是不是下一轮的机会点到了。

虽然春江水暖鸭先知,但是乱花渐欲迷人眼。

很多消息只是媒体报道,既没有看到放松限购限贷政策,也没有重磅的实质性政策落地。

只是针对性地对房企来说,是不错的消息。

这么久以来,股市和楼市,运行的是两套逻辑,得分开来看。

股市更多的是看情绪,看消息面,都是以天为周期波动,而楼市更多的是看政策和买卖本质,周期以月为单位,年为单位。

大哥们玩的是股市和债市,并没有直接下场玩楼市,这两天看到房企股债的情绪到底了,出手实属正常,因为买了又卖不过是两三天的事情。

但买房子的,就不能这么玩了。

房子买了,要卖短则半年,长则5年10年,才能出手,在这个时间段,股市债市不知道又经历几个牛熊了。

所以如果是个人买房,就多关注一些本地消息,一些能够量化的行情,别总盯着那些高大上的热点和大政策。

热门文章

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注